Tiefgaragenreinigung: Intervall, Ablauf und wer in der WEG entscheidet

In den meisten Eigentümergemeinschaften ist die Tiefgarage die Fläche, über die am seltensten gesprochen wird und die am stärksten belastet ist. Sie sieht Streusalz, Reifenabrieb, tropfende Motoren und nassen Schmutz aus fünf Monaten Winter – und sie hat, anders als jeder Hof, keinen Regen, der etwas davon abwäscht.

Die eigentliche Hürde ist trotzdem nicht die Reinigung. Sie ist die Frage, wer sie beschließt, wer sie bezahlt und wie zwanzig Fahrzeuge an einem Vormittag aus der Garage kommen. Dieser Beitrag beschreibt diesen Weg für Verwaltungen, die das Thema auf eine Tagesordnung bringen müssen.

Warum die Tiefgarage auf die Tagesordnung gehört

Der teuerste Eintrag ist unsichtbar: chloridhaltige Salzlösung. Fahrzeuge tragen sie über Monate ein, das Wasser verdunstet, die Salze bleiben auf dem Boden und in Rissen zurück. Für Stahlbeton sind Chloride der kritische Angriff – sie wandern in den Beton und zerstören dort den Korrosionsschutz der Bewehrung. Was folgt, ist rostender Stahl, der sich ausdehnt und den Beton absprengt. Betoninstandsetzung gehört zu den unangenehmsten Posten einer Gemeinschaft, und sie beginnt fast immer mit liegengebliebenem Salz.

Dazu kommen die sichtbaren Lasten: Reifenabrieb, der das ganze Bauwerk dunkel wirken lässt, Öl- und Kraftstofftropfen sowie Laub und Splitt, die über die Rampe hereinkommen und Rinnen zusetzen. Wie solche Flächen maschinell gereinigt werden und welche Verfahren bei welchem Belag greifen, ist im Beitrag zu Wegen und Plätzen beschrieben. Hier geht es um das, was davor passieren muss.

Warum das Frühjahr der übliche Termin ist

Der gängige Rhythmus ist eine gründliche maschinelle Reinigung pro Jahr, terminiert nach dem Ende der Streuperiode – je nach Witterung zwischen März und Mai. Der Grund ist nicht Ästhetik, sondern Wirkung: Je früher die Salzfracht heruntergeht, desto kürzer wirkt sie ein. Ein Termin im Herbst tut optisch dasselbe und für die Substanz deutlich weniger.

Ein zweiter Durchgang lohnt sich, wenn die Garage stark frequentiert ist oder gewerbliche Einheiten mitversorgt. Bei einer ruhigen Wohnanlage ist er meist verzichtbar – das Geld liegt dann in der laufenden Pflege von Rampe und Abläufen besser. Vorab zu klären: Beschichtete Böden vertragen nicht jedes Mittel und jeden Maschinendruck. Liegen Herstellervorgaben vor, gehören sie in die Ausschreibung.

Erst klären, wem die Fläche gehört

Bevor über den Beschluss gesprochen wird, muss die Eigentumslage feststehen, denn sie bestimmt Zuständigkeit und Kostentragung. Rampe, Einfahrt, Fahrgassen und tragende Bauteile sind in aller Regel Gemeinschaftseigentum. Die einzelnen Stellplätze dagegen können Sondereigentum sein, häufiger sind sie Gemeinschaftseigentum mit einem Sondernutzungsrecht zugunsten einer bestimmten Einheit. Duplexanlagen bilden einen eigenen Fall.

Maßgeblich ist die Teilungserklärung samt Aufteilungsplan, nicht die Übung im Haus. Daraus folgt eine Doppelfrage: Über die Gemeinschaftsflächen entscheidet die Gemeinschaft ohne Weiteres – ob auch die Stellplatzflächen mitgereinigt werden und wer dafür aufkommt, ist eine eigene Entscheidung. In der Praxis wird fast immer die Gesamtfläche beauftragt, weil es unwirtschaftlich ist, eine Maschine um freigehaltene Rechtecke herumfahren zu lassen. Die Kostenfrage wird dann separat geregelt.

Wie der Beschluss zustande kommt

Drei Wege sind üblich. Der erste: Der Verwalter handelt selbst. Laufende Bewirtschaftungskosten, die im beschlossenen Wirtschaftsplan abgebildet sind, und Maßnahmen untergeordneter Bedeutung ohne erhebliche Verpflichtungen brauchen keinen gesonderten Beschluss. Wo die Grenze liegt, hängt von Größe und Budget der Gemeinschaft ab; viele Verwaltungen lassen sich die Schwelle deshalb einmalig ausdrücklich einräumen.

Der zweite und häufigste Weg ist die Eigentümerversammlung: Für eine Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung genügt die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Der dritte ist der Beschluss außerhalb der Versammlung. Er setzt grundsätzlich die Zustimmung aller in Textform voraus, die Gemeinschaft kann aber für einen konkreten Gegenstand vorab festlegen, dass die Mehrheit genügt – hilfreich, wenn der Frühjahrstermin vor der nächsten Versammlung liegt.

Damit der Beschluss trägt, sollte er mehr enthalten als die Absicht:

• Leistung und Fläche: gesamte Garage oder nur Gemeinschaftsflächen, mit oder ohne Rampe und Aufzugsvorräume
• Turnus: einmalig oder jährlich wiederkehrend, mit Zeitfenster statt festem Datum
• Kostenrahmen als Obergrenze, nicht als Schätzung
• Finanzierung: laufendes Hausgeld oder Sonderumlage
• Verteilungsschlüssel, sofern er vom Regelfall abweichen soll
• Ermächtigung des Verwalters, unter mehreren Angeboten auszuwählen und zu beauftragen

Ein Beschluss, der nur festhält, dass die Tiefgarage gereinigt wird, verschiebt die Diskussion auf die nächste Versammlung. Ob eine Formulierung im Einzelfall trägt, prüft die Verwaltung – bei größeren Beträgen mit rechtlicher Unterstützung.

Kostenverteilung und Hausgeld

Der gesetzliche Regelfall verteilt Kosten des Gemeinschaftseigentums nach Miteigentumsanteilen, soweit die Teilungserklärung nichts anderes bestimmt. Viele Teilungserklärungen enthalten für die Garage bereits einen eigenen Schlüssel – der erste Blick gehört dorthin. Fehlt er, kann die Gemeinschaft für einzelne Kostenarten eine abweichende Verteilung beschließen. Das ist der übliche Weg, wenn Eigentümer ohne Stellplatz nicht mittragen sollen; ein sachlicher Grund ist dafür Voraussetzung, die Beurteilung bleibt Einzelfall.

Bei der Finanzierung hilft eine einfache Unterscheidung: Die jährlich wiederkehrende Reinigung gehört in den Wirtschaftsplan und läuft über das Hausgeld. Eine einmalige Grundreinigung nach Jahren ohne Pflege ist ein anderer Vorgang und wird eher über eine Sonderumlage abgebildet. Für vermietete Einheiten gilt: Regelmäßig wiederkehrende Reinigungskosten sind als Betriebskosten grundsätzlich umlagefähig, wenn der Mietvertrag die Umlage vorsieht; einmalige Sonderaktionen zählen in der Regel nicht dazu. Turnus und Abrechnungsposten gehören deshalb von Anfang an getrennt geführt.

Die Räumung ist der eigentliche Aufwand

Reinigungstermine scheitern selten an der Technik und fast immer daran, dass noch Fahrzeuge stehen. Bewährt hat sich ein Vorlauf, der früh genug beginnt, dass sich niemand überrumpelt fühlt.

Stehen keine Ersatzflächen zur Verfügung, ist die halbseitige Reinigung an zwei Tagen der übliche Kompromiss: Der Aufwand steigt, die Akzeptanz ebenfalls. Und ein Punkt, den man besser vorab regelt: Nicht geräumte Plätze werden umfahren, dokumentiert und nicht automatisch auf Kosten der Gemeinschaft nachgereinigt.

Das Waschwasser gehört nicht einfach in den Bodenablauf

Was bei einer Tiefgaragenreinigung anfällt, ist kein Putzwasser, sondern eine Mischung aus Reifenabrieb, Chloriden, Öl- und Kraftstoffresten und Metallstaub. Viele Tiefgaragen haben zudem gar keinen freien Kanalanschluss, sondern eine Sammelgrube oder einen Abscheider mit begrenzter Aufnahmekapazität. Die Einleitung von Reinigungsabwasser ist genehmigungspflichtig; ob und unter welchen Auflagen sie zulässig ist, entscheidet der örtliche Abwasserbetrieb beziehungsweise die zuständige Behörde – die Antwort fällt von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich aus.

Fachbetriebe arbeiten deshalb mit absaugenden Maschinen, die das Schmutzwasser aufnehmen, statt es abfließen zu lassen, und entsorgen es geordnet. Fragen Sie im Angebot ausdrücklich danach: Es ist der Posten, an dem sich belastbare von auffällig günstigen Angeboten unterscheiden, und im Schadensfall kann auch der Auftraggeber in die Verantwortung geraten, der die Frage nie gestellt hat. Die Wartung von Abscheidern ist eine eigene Fachleistung und sollte mit dem Termin abgestimmt werden.

Sonderfall Ölfleck: wer dafür aufkommt

Für die Beseitigung haftet grundsätzlich der Verursacher – auch dann, wenn der Stellplatz lediglich mit einem Sondernutzungsrecht belegt ist, denn der Boden gehört der Gemeinschaft. Praktisch entscheidet die Zuordnung: Unter einem fest zugewiesenen Platz ist der Nutzer benennbar, in der Fahrgasse fast nie. Lässt sich kein Verursacher feststellen, bleibt die Beseitigung bei der Gemeinschaft und läuft über den geltenden Verteilerschlüssel. Eine Hausordnung, die Leckagen anzeigepflichtig macht, senkt die Zahl dieser Fälle spürbar.

Dazu gehört eine ehrliche Erwartungssteuerung: Frisch behandelt lässt sich ein Ölfleck weitgehend entfernen. Ist er über Monate in unbeschichteten Beton eingezogen, ist eine vollständige Entfernung nicht realistisch – erreichbar ist eine deutliche Aufhellung. Wer mehr verspricht, verkauft eine Erwartung, die er später nicht einlösen kann.

Purity Gebäudereinigung übernimmt die maschinelle Flächenreinigung von Tiefgaragen im Rahmen von Stein- und Sonderreinigung für Hausverwaltungen und Eigentümergemeinschaften in Mühlhausen-Ehingen, Singen, Konstanz, Stockach, Engen und im Hegau – nach Besichtigung und mit Festpreis, sodass die Zahl im Beschlussantrag hält. Einen Überblick geben unsere Leistungen, ein Angebot erhalten Sie über das Kontaktformular, und wie wir Steinflächen vor Ort bearbeiten, zeigt exemplarisch die Seite zur Steinreinigung in Konstanz.

Häufige Fragen

Braucht die Tiefgaragenreinigung immer einen Beschluss der Eigentümerversammlung?

Nicht zwingend. Ist die Reinigung als laufende Position im beschlossenen Wirtschaftsplan enthalten oder handelt es sich um eine Maßnahme untergeordneter Bedeutung, kann die Verwaltung sie beauftragen. Bei erstmaliger Vergabe oder spürbarem Volumen ist der Beschluss der saubere Weg.

Müssen Eigentümer ohne Stellplatz die Reinigung mitbezahlen?

Nach dem gesetzlichen Regelfall werden Kosten des Gemeinschaftseigentums nach Miteigentumsanteilen verteilt, sofern die Teilungserklärung nichts anderes vorsieht. Die Gemeinschaft kann für diese Kostenart aber einen abweichenden Schlüssel beschließen. Ob das im konkreten Fall trägt, prüft die Verwaltung.

Wie lange ist die Tiefgarage bei einer Reinigung gesperrt?

Das hängt von Fläche und Verschmutzungsgrad ab; realistisch ist ein halber bis ganzer Arbeitstag je Abschnitt, zuzüglich Trocknungszeit vor der Wiederfreigabe. Ohne Ersatzparkflächen wird häufig halbseitig an zwei Tagen gereinigt, damit alle Nutzer ausweichen können.

Darf das Reinigungswasser in den Bodenablauf der Tiefgarage laufen?

Nicht ohne Prüfung. Das Wasser enthält Öl, Chloride und Reifenabrieb, und die Einleitung in die Kanalisation ist genehmigungspflichtig. Zuständig ist der örtliche Abwasserbetrieb. Fachbetriebe nehmen das Schmutzwasser deshalb maschinell auf und entsorgen es geordnet.